四家险企，接过了王潮歌的城。
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栏目 | 文旅商业评论
领域 | 景区
01上周末，文旅圈出现了一笔近年少见的重磅交易。
建业地产发布公告，拟以 30 亿元出售只有河南 · 戏剧幻城和建业电影小镇，买方背后，则站着阳光人寿、友邦人寿、中信保诚、汇丰人寿等多家保险机构。
消息出来后，外界很快将其概括为险资接盘河南文旅地标。
但若把长达 24 页交易公告拆开看，会发现事情远比卖掉两个景区复杂得多，信宸资本没有直接收购原来的项目公司，也并未全盘接走建业留下的债务。
交易前，建业需要先将剧场、景区、酒店、餐饮、商业设施、运营合同和相关知识产权，从原来的公司中剥离出来，分别装入两家新公司。
之后，信宸资本旗下的收购平台再以 25 亿元买下只有河南相关资产，另以 5 亿元接手建业电影小镇。
旧公司中没有进入交易包的住宅资产、历史债务及其他权益，继续留在建业体系内。
这像是一次文旅资产的拆箱重装。
建业把还能接待游客，产生经营收入的部分单独拿出来，完成清理抵押、担保和金融负债后，再交到新股东手中。
买方拿到的，是相对完整的文旅经营资产，而非两个关系复杂、债务缠身的旧公司壳。
交易中还有一层容易被外界忽略的关系。
2022 年建业陷入流动性困难后，河南国资背景的河南老家文旅，分别持有只有河南原项目公司 51% 股权、电影小镇原项目公司 90% 股权。
当时，不少媒体将其称为河南国资入主建业文旅。
彼时，港交所公告给出的说法却更为谨慎，称这些股权来自结构性融资安排。
河南国资向项目提供纾困资金，同时获得股权和资产担保，身份更接近拥有多重保障的债权人。
与此同时，这两个文旅项目依旧由建业负责经营，也一直留在建业的合并报表中。
这次出售完成后，部分交易款将被优先用于偿还河南老家文旅等债权人，解除压在项目资产上的抵押和担保。
30 亿元成交款，也不会全部进入建业口袋。
公告显示，约 13.74 亿元要先行清偿相关金融债务，扣除交易成本、税费及其他安排后，建业预计真正获得的净现金只有约 7.05 亿元。
为了拿到这笔钱，建业还要确认约 12.16 亿元出售亏损。
截至 2025 年底，"只有河南 · 戏剧幻城"和建业电影小镇两项资产账面净值约 40.25 亿元，但此次成交价格只有 30 亿元，粗略计算，相当于打了七五折。
而过去几年，国内文商旅资产面临价值重估之际，保险资金频繁买入酒店、购物中心和商业综合体，唯独鲜少触碰重资产文旅项目。
这一次，趁着建业急于化债，险资终于低价拿下了王潮歌与建业押注多年的国内文旅王牌。
02
只有河南名气响亮，并不意味着这是门好生意。
公告显示，只有河南 · 戏剧幻城和建业电影小镇两项交易资产，2024 年税后亏损约 6282 万元，2025 年仍亏损约 5530 万元。
一个连续两年亏损，资产流动性又不算高的文旅项目，为何还能吸引一群最看重安全与回报的保险机构？
或许，险资更在意的，是只有河南已经熬过最烧钱阶段，眼前的亏损反倒没有那么决定性。
大型文旅项目开业前，钱主要花在土地、建筑和设备上，开门之后，还要继续承担市场教育、内容磨合和团队培养成本。
许多国内文旅项目最后没能撑下去，往往卡在开业后的漫长培育期。
只有河南已经解决了这道题。
公开数据显示，截至 2025 年底，戏剧幻城累计接待观剧 5800 万人次，2025 年单年超过 1800 万。
它还拥有 21 个大小剧场，近千名演员，每天滚动上演不同剧目，2025 年，省外游客占比超过八成，年轻游客占比超过 85%。
这些数字虽然不能直接换算成购票人数，却足以说明，项目已经走出了河南本地客源市场，形成了全国范围的品牌认知。
对投资机构来说，这比一座刚刚建成的景区重要得多。
毕竟，建筑可以按成本重新估算，内容品牌却很难照着图纸复制。
游客愿意为只有河南专程前往中牟，背后来自剧目、演员、空间和传播积累下来的共同结果，换个地方再建 21 个剧场，未必能做出同样的市场号召力。
只有河南戏剧幻城 / 旅界实拍
信宸资本买下的，还有只有河南已经运转多年的完整经营系统。
按照公告披露的交易范围，收购还包含相关知识产权，也就是说未来险资从项目中获取的收益并不只来自门票，内容授权领域有继续提升的空间。
这也是只有河南比普通景区更吸引长期资本的地方。
许多自然景区的客流高度依赖天气和节假日，门票之外很难留下更多消费，戏剧幻城本身却是可以反复更新的内容场，酒店和商业也能围绕客群重新组合。
即使项目目前仍在亏损，却已经具备了继续修整生意模型的基础。
至于建业为何愿意在此时放手，则是另一笔更加现实的账。
截至 2025 年底，建业地产净借款约 223.95 亿元，现金及受限存款合计只有约 8.53 亿元，公司仍有大笔银行借款和优先票据等待偿还，现金紧张已经持续多年。
对建业而言，只有河南名气再大，也是一项需要不断投入的长期资产。
园区每天开门，需要演员上台，人吃马嚼，至于设备运转、灯光舞美维护、内容持续更新，每样都要钱，即便游客不少，现金流也很难立刻回到股东手中。
建业当下需要解决的是生存问题。
双方各取所需后，这笔看似反常的交易，顺理成章地走到了一起。
03
只有河南换了东家，买方接手之后要回答的，是怎样把人气换成稳定的利润。
麻烦在于，账本至今是个黑箱。
建业地产的年报从未把文旅单列为报告分部，不仅没有门票均价与二次消费占比，人均停留时长和真实购票人数也是个谜，公告给出的亏损数字还注明来自管理账目估算，未经审计。
全市场看过真账的，恐怕只有做过尽调的买方，同系列作品的成绩单，也在提醒新股东别把成功当成必然。
只有峨眉山已于 2025 年因持续亏损停演，运营子公司陷入资金周转困境，连约定的借款利息都没能按期支付。
投资 40 亿元的只有红楼梦，直到 2026 年 6 月才实现完整开城，出自同一位导演之手，用的也是相近的创作方法，眼下真正跑通的仅有中牟。
风险的另一面也跟着露了出来。
信宸资本过往最见效的打法是规模化整合，麦当劳中国在其入主后门店数量翻倍有余，嘉信立恒则由七家设施管理企业合并而来。
只有河南 . 戏剧幻城恰好属于最难被批量复制的资产类别，买方手里最趁手的工具，在此处未必使得上力。
值得一提的是，文旅项目退出通道看上去正在打开，走起来也没有那么顺畅。
2025 年底，发改委发布的 REITs 项目行业范围清单把文化旅游基础设施纳入其中，国家 4A 级以上景区与景区内配套酒店均可作为底层资产申报。
只有河南 2022 年 10 月已获评 4A 级景区，按说交易范围内的配套住宿设施同样符合口径。
但到目前为止，景区类公募 REITs 尚无成功上市的先例，文旅领域真正走通的多是类 REITs 与 ABS，河南本地就有泰和里 9.36 亿元、隋唐洛阳城 13.01 亿元两单。
而审核端最看重的现金流稳定性，正是文旅演艺资产最薄弱的环节。
客源市场的竞争同样在变。
同在河南，开封万岁山武侠城凭借 80 元门票和高密度演出，2025 年入园游客达到 2452.2 万人次，综合营收 12.7 亿元，和 290 元门票的只有河南抢夺同一批人假期预算。
还有两件小事值得留意。
建业电影小镇五年里换过数轮外部股东，华谊兄弟 2021 年退出，河南国资次年以纾困身份补位，如今轮到险资，品牌名里至今带着卖方字号。
知识产权可以随资产过户，创作者的持续投入没有办法写进合同，王潮歌与项目未来的合作方式，外界仍不清楚。
而对建业来说，出售换来的现金相对债务余额过于单薄，属于止血，谈不上治病，后续还要看销售回款与其他资产的处置进度。
至于行业层面，真正的信号在于文旅项目承接方的身份终于变了。
过去几年文旅重资产接盘者几乎清一色是地方国资，此番换成了带险资的市场化并购基金，是个不错的信号。
当然，单笔交易证明不了长期趋势。
接下来，资本能否读懂内容生长规律，让只有河南走出更稳的盈利路径，才会决定这笔交易究竟是文旅并购新起点，还是很难复制的孤例。
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